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El uso ineficiente del territorio en busca de inmoderados beneficios empresariales

Urbanísticamente, la situación que tenemos en buena parte de las ciudades del país, es de desproporción de suelos cubiertos de cemento, dispersión constructiva y fragmentación de espacios. Necesitamos alcanzar un uso eficiente del suelo en las ciudades, no crecer ilimitadamente hasta ocupar la última cuadrícula de territorio. Porque hemos generado un impacto imborrable en la calidad de nuestros paisajes, y mermado los recursos bioproductivos, de enorme valor para el sostenimiento de la vida.

El cambio de modelo urbano-territorial que hay que acometer no solo afecta al planeamiento, sino a casi todas las políticas y áreas de competencias que en él confluyen. Hay que considerar la importancia de:

  • Orientar el urbanismo hacia el modelo de ciudad compacta, diversa, eficiente y cohesionada socialmente.
  • Hacer un uso razonable y sostenible de recursos, y no empeorar la calidad de vida de la ciudadanía. De fundamental importancia para garantizar esa calidad de vida, es crear áreas verdes amplias, con “bosques” o arboledas de espesura y frondosidad mínimas que “naturalicen” los barrios.
  • Cumplir los objetivos de emisión fijados en los protocolos y acuerdos internacionales. Tanto mas, por cuanto nuestro país es especialmente vulnerable a los efectos constatados del Cambio Climático. Y también los constatados en la experiencia con COVID-19, de que se puede mejorar la calidad de nuestro aire reduciendo las emisiones de vehículos a motor.
  • Aprender y asumir una nueva cultura de la movilidad y accesibilidad que permita cumplir esos objetivos de reducción de emisiones.
  • Adaptar edificios, infraestructuras y entornos al clima.

En definitiva, poner en marcha una política que articule y relacione todas las funciones y actividades que confluyen en los tejidos urbanos, en los que la proximidad y la habitabilidad reduzcan las necesidades de movilidad. Porque hay que usar como criterio fundamental en el desarrollo urbano de las ciudades, la eficiencia energética y al consumo razonable de recursos. Y los suelos van siendo consumidos sin mesura y con demasiada despreocupación.

A pesar de saber todo esto, estamos viendo cómo se toma el rumbo equivocado y continúan los movimientos especulativos del sector inmobiliario que tiene en el suelo su principal capital a explotar.

Ejemplo de desarrollo urbano ineficiente, es el exceso de suelo calificado para uso de gran superficie comercial, sin que se reúnan las condiciones mínimas para ello y condicionando el uso global y la movilidad, allá donde se implantan. Hemos asistido a una auténtica inflación de suelos calificados para esos usos, sin que se hayan evaluado correctamente los impactos que producen en la ordenación del territorio, ni tampoco su necesidad o utilidad.

Ejemplos de que esto es así no paramos de encontrar por el territorio, especialmente en áreas litorales ya muy explotadas. El último caso del que acabo de tener noticia: La Empresa INTU, que se presenta tal que así en su web:

“Creamos lugares donde a la gente le encanta estar, donde los visitantes sonríen, las marcas triunfan y las comunidades prosperan”

Posee centros comerciales en el Reino Unido y España, en algunas de las mejores ubicaciones.

Pues bien, parece que esta Empresa ha logrado superar las dificultades que afrontaba para poner en marcha uno de sus proyectos en la Costa del Sol malagueña. Un resort de ocio de grandes dimensiones en Torremolinos, en una de las últimas pastillas de suelo del municipio, que contará con 235.000 metros cuadrados de superficie, 20 operadores de ocio diferentes y 70 restaurantes.

Según publicitan en su web: “Creamos destinos ganadores, creando experiencias atractivas y alegres que hagan sonreír a nuestros visitantes y ayuden a los clientes a prosperar. Nuestra inversión en nuestros activos del Reino Unido crea los elegantes y buscados destinos de compras que desean los clientes y visitantes.”

La operación estaba pendiente de aprobación por las autoridades competentes europeas, en atención a las normas de la Unión relativas a las concentraciones de empresas mediante fusión o adquisición. Recibida esa aprobación y tras evitar la quiebra vendiendo participaciones en otras empresas, dispone de liquidez para seguir haciendo negocios ocupando suelos. Será una de las grandes operaciones de inversión inmobiliaria del año. Asumen que se irá recuperando la afluencia a las grandes superficies comerciales en las próximas semanas -de acuerdo con las fases decretadas por el Gobierno- aunque se producirá «paulatinamente». Tiran para ello del caso de China, que cinco semanas después del levantamiento del confinamiento, la afluencia a los centros comerciales se ha recuperado progresivamente, aunque sigue en niveles inferiores a los de otros años.

Precisamente en estos días ha sido difundida en prensa la posición del director del Observatorio de Medio Ambiente Urbano de Málaga (OMAU) al respecto del urbanismo hacia el que se debe tender. En “Ciudad y Territorio” Marín Cots, director del Observatorio, plantea el objetivo y la necesidad de ir a “la ciudad compacta, compleja y de proximidad”. Asume que vivir bien sin rebasar los límites ecológicos requiere transiciones fundamentales en los sistemas de producción y consumo, que son los responsables últimos de las presiones ambientales y climáticas. Y alude al análisis del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Universidad Politécnica de Madrid, que ha publicado un trabajo titulado “Hacia la Ciudad de los 15 minutos frente al Covid-19” en el que muestran la necesidad de disponer de bienes y servicios a un km. a la redonda de donde vive cualquier ciudadano, lo que viene a suponer una distancia de unos 15 minutos, concepto también usado por la alcaldesa de Paris, Anne Hidalgo, “Ville du Quart D’Heure” cuyo objetivo es mejorar la calidad de vida y la calidad del aire generando proximidad. Para ello nada mejor que las distancias cortas. Las que permiten comprar en tiendas de alimentación, acceder a diversos servicios, ir a un colegio cercano, o acudir a zonas lúdicas y de esparcimiento sin tener que hacer largos recorridos. Sin embargo, Marín Cots no se pronuncia frente a estos grandes proyectos que van en dirección contraria.

Evidentemente para tener una ciudad de cercanía es necesario disponer de una densidad urbana mínima que haga operativa y rentable la instalación de actividades económicas. Sin embargo, ninguna administración cuestiona que se siga favoreciendo y permitiendo el asentamiento de grandes áreas comerciales segregadas del resto del entramado urbano. Ya sabemos que un barrio muy denso o compacto no tiene por qué ser diverso. Tenemos ejemplos en las ciudades donde abundan, los barrios dormitorios que no tienen servicios o comercios. La complejidad es una condición necesaria para hacer un modelo urbano eficiente. Por eso diseñar espacios segregados de la trama urbana no es lo adecuado.

Las Leyes del Suelo y su aplicación en todas las urbes del Estado, necesita cambios estructurales, pero dudo que deban ser en la línea propuesta por la Junta de Andalucía, que quiere elaborar una nueva Ley del suelo1 con premisas que no aseguran la protección del suelo que ahora precisamos. La ocupación de suelos (recurso esencial, escaso y puesto en peligro por desarrollos especulativos) es algo que la ley debe controlar.

En las ciudades densas y complejas el uso del vehículo privado no suele llegar al 25% del transporte modal. Para lograr ciudades así, es necesario modificar los sistemas de planeamiento urbano, tendiendo a un modelo de proximidad y complejidad de usos, buscando la manera de compactar la ciudad que se haya dispersado, y evitando que lo siga haciendo. Por ello, insisto, no son opción las grandes superficies comerciales o de ocio que lo que hacen es estimular el uso de vehículos privados a esos centros comerciales de la periferia. Además de agotar ese recurso fundamental que es el suelo, con construcciones banales de las que hay exceso.

Publicado en Blog Sostenible el 22 de mayo de 2020

Sobre la necesidad de una Ley del Suelo y su orientación

La Junta de Andalucía está en proceso de elaborar una ley del suelo, de la que dice que será más simple y que dará mayor autonomía a los ayuntamientos. Con la aprobación de la nueva norma derogarán las actuales leyes de ordenación urbanística (LOUA) y de ordenación territorial (LOTA). Mejorando, según se afirma, la relación entre la planificación territorial y urbanística. Deberá admitirse que las modificaciones sufridas por la LOUA han apuntado reiteradamente a la necesidad de la industria inmobiliaria de agilidad en el procedimiento depredador mas que a la necesidad de poner orden en el desorden generado por una actividad urbanizadora que no respondía a necesidades sociales reales.

Además de la derogación de las actuales leyes y la redacción de una nueva más simple y con menor carga de articulado, un objetivo prioritario planteado, es dotar a los ayuntamientos de mayor autonomía a la hora de perfilar su “modelo de ciudad” y agilizar los procesos para la aprobación de los planes generales. Sin embargo, los ayuntamientos están expuestos a la tentación de equilibrar sus balanzas con la especulación urbanística, recalificando suelos, elaborando planes expansivos, que acaban dañando el espacio público y no consideran el interés general de los ciudadanos cuando hay intereses económicos de por medio. Lo estamos viendo especialmente en la franja litoral. Véanse los casos de los acantilados de Maro en Málaga o el caso, frenado en su día, de Valdevaqueros, o en los mas actuales de Los Lances, o de los pinares de Barbate, o el caso de cala San Pedro en el Parque Natural Cabo de Gata-Níjar… A pesar de la colmatación que ya sufre el litoral, no parece haber colmatado la avidez de hormigón.

En principio, la base legal para acometer todos estos proyectos la ofrecen PGOUs que datan de mucho tiempo atrás, claramente obsoletos y que obedecen a modelos especulativos de décadas pasadas, que, sin embargo, parecen mantenerse en boga. Son intentos basados en planes parciales, no sometidos a procedimientos de diagnóstico ambiental y que no están pensados para satisfacer el interés general. Con plazos de ejecución que han prescrito, aunque no haya prescrito el afán épico de promover el hormigonado por todo el territorio.

Por tanto, respecto a dar protagonismo a los Ayuntamientos, hay que considerar que se precisa un régimen fiscal de los mismos que no haga depender su financiación, en una cuantía tan importante, de los actos con trascendencia urbanística (bien sea impositiva, bien meramente unida a recalificaciones y plusvalías ligadas al aumento del volumen ya construido). Al ser las Corpo­raciones Locales dispensadoras de “incrementos” en el valor de los suelos, se les suponen serias dificultades para resistir las malas prácticas y la corrupción. Probablemente sea éste uno de los proble­mas más importantes con los que se enfrenta la planificación urbanística en el momento actual.

Es una asignatura pendiente dotar a las corporaciones municipales de herramientas que eviten esto, de manera que solo se clasifique el suelo necesario sin comprometer las necesidades y decisiones de las generaciones futuras, que incluye a las corporaciones municipales futuras que deben tener derecho a desarrollar sus propias políticas y sus modelos de ciudad. Por aquello de tener en cuenta el impacto de cualquier actuación constructiva que permanecerá largo tiempo determinando posteriores desarrollos.

Hasta ahora no se ha tomado en Andalucía ninguna medida legislativa para luchar contra la especulación urbanística. Partimos de un patrimonio inmobiliario sobredimensionado, con exceso de suelo clasificado, y eso se contradice con la propia idea de la necesidad de agilización. Lo que en realidad tocaría, es reconsiderar la ocupación expansiva del suelo, y primar la reuti­lización y rehabilitación del patrimonio construido y del entorno urbano y periurbano degradado.

Un hecho preocupante constatado, es que porcentajes variables de los terrenos con los que se especula pertenecen a suelo municipal. Requeriría una explicación por parte de la autoridad municipal el motivo de la privatización de espacios públicos. Además del listado de incumplimientos en materia urbanística y de protección de suelos, especialmente en el litoral, hay una enorme cantidad de suelo que se ha clasificado en los últimos 30 años y que se continúa clasificando, una cantidad excesiva, injustificada, socialmente injusta, económicamente devastadora y ambientalmente insostenible. Sin embargo, parece que el cortoplacismo de rentabilidades y plusvalías inmediatas desdibujan problemas ulteriores, que quizá corresponda resolver a otros, instalados como estamos en el cortoplacismo de una legislatura.

Hay, por ejemplo, suelos de interés agrícola clasificados como urbanizables que no precisamos urbanizar y sí proteger para garantizar la soberanía alimentaria de nuestras áreas metropolitanas. Y si esos suelos “urbanizables” -que no son necesarios y tienen alto valor productivo agrícola o paisajístico- se destruyen, perderemos una riqueza difícil de recuperar. Y es que, los cambios de uso del suelo han degradado considerablemente los tradicionales paisajes agrarios en mosaico del Mediterráneo de los que Andalucía tiene gran diversidad.

Los objetivos planteados en el anteproyecto de la ley parten del cuestionamiento de la coexistencia de la Ley de Ordenación del Territorio de Andalucía (LOTA) y la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA), que fueron modificadas en tantas ocasiones desde sus respectivas entradas en vigor que han quedado convertidas en textos carentes de coherencia que no dan respuesta a las “necesidades urbanísticas” de la comunidad autónoma. Lo que no aclara el ejecutivo del PP y Ciudadanos es cómo identificar y delimitar esas supuestas “necesidades urbanísticas”. La LOTA sufrió 12 modificaciones de diverso alcance. La LOUA, por su parte, sufrió el mismo número de cambios, aunque en casi la mitad de tiempo de vigencia. Quizá han quedado obsoletas, pero es importante que su sustitución sea debatida y reflexionada en profundidad por toda la ciudadanía que se vaya a ver afectada por las consecuencias de esta nueva ley.

La elaboración de la nueva norma se quiere aprobar en la presente legislatura. Para orientar el sentido de la misma, se debe tener claro el objetivo que se persigue, sin embargo, lo único que se aclara de partida, es que nace con el firme propósito de recortar de manera sustancial los plazos de tramitación de los instrumentos de planeamiento (tal y como ya ha hecho el gobierno autonómico con el decreto-ley 2/2020 de 9 de marzo); que quiere hacer descansar el desarrollo urbanístico y territorial en las corporaciones municipales en un alto grado; y que fomentará la colaboración público-privada en la ejecución del planeamiento, otra cuestión que genera dudas por el menoscabo que suele suponer para las arcas públicas.

Ojalá durante el trámite parlamentario, los legisladores se guíen mas por la prudencia que por intereses económicos de dudoso interés general.

Artículo publicado originalmente en eldiario.es el 1 de mayo 2020